Artikel 22.27 bruidsschat: welke begrippen gelden waar?

Wat art. 22.27 regelt

Artikel 22.26 van het omgevingsplan verbiedt bouwen zonder omgevingsvergunning. Artikel 22.27 zondert daar een aantal bouwwerken van uit. Voor een bijbehorend bouwwerk (onder a) gelden zes eisen:

• op de grond staand;
• gelegen in achtererfgebied;
• op een afstand van meer dan 1 m vanaf openbaar toegankelijk gebied;
• niet hoger dan 5 m;
• bij meer dan een bouwlaag alleen een verblijfsgebied op de eerste bouwlaag;
• niet voorzien van een dakterras, balkon of andere niet op de grond gelegen buitenruimte.

De titel van het artikel zegt er iets belangrijks bij: “omgevingsplan onverminderd van toepassing”. Art. 22.27 neemt alleen de vergunningplicht weg. De overige regels van het omgevingsplan blijven gelden, en daaronder vallen de regels van het oude bestemmingsplan, dat als tijdelijk deel in het omgevingsplan staat. De Raad van State zei het in 2025 zo: “voor die activiteiten [geldt] alleen geen vergunningplicht, als ze in overeenstemming zijn met het Omgevingsplan” (ABRvS 24 september 2025, ECLI:NL:RVS:2025:4539, r.o. 7.6).

Twee routes naar vergunningsvrij

Voor een bijbehorend bouwwerk zijn er daarom twee routes. Route B loopt via art. 22.36: voldoet het bouwwerk naast de eisen van 22.27 ook aan de hoogte- en oppervlakte-eisen van 22.36, dan is het van rechtswege in overeenstemming met het omgevingsplan. Het bestemmingsplan doet er dan niet meer toe. Route A is 22.27 zonder 22.36: dan moet het bouwwerk ook passen in de regels van het bestemmingsplan.

Route A wordt makkelijk over het hoofd gezien. Een aanbouw die net te groot is voor de schijven van 22.36, kan in een ruim bestemmingsplan gewoon passen. En andersom: een plan dat aan de eisen van 22.27 voldoet, is daarmee niet vergunningsvrij zolang niemand het bestemmingsplan erbij heeft gepakt.

Twee stelsels begrippen

Welke begrippen gelden waar, staat in artikel 1.1 van de bruidsschat. De begrippen uit onder meer het Bbl “zijn van toepassing op hoofdstuk 22 van dit omgevingsplan”. Hoofdstuk 22 is de bruidsschat zelf. De begrippen uit het Bbl gelden dus voor art. 22.27 en 22.36, niet voor de regels van het bestemmingsplan dat ernaast staat.

Een bestemmingsplan heeft zijn eigen artikel met begrippen (meestal artikel 1) en een eigen artikel over de wijze van meten (meestal artikel 2). Die gelden voor de regels van dat plan. Toets je bij route A aan een bouwregel uit het bestemmingsplan, dan lees je die regel met de begrippen en meetregels van het plan zelf.

Een voorbeeld uit een echt bestemmingsplan

Het bestemmingsplan Veldhuizen B van de gemeente Ede (vastgesteld 12 mei 2011) laat goed zien hoe groot de verschillen kunnen zijn. Het plan kent geen bijbehorend bouwwerk, maar drie eigen begrippen: hoofdgebouw, aanbouw en bijgebouw. Een aanbouw is daar “een aan een hoofdgebouw toegevoegde ruimte die qua afmetingen en/of visueel opzicht (onder meer voor wat betreft goothoogte, dakhelling en/of dakvorm), ondergeschikt is aan het hoofdgebouw”.

Voor aan- en uitbouwen en bijgebouwen bij een woning stelt het plan onder meer deze eisen (artikel 10.2.2): ten minste 3 meter achter de voorgevellijn, samen niet meer dan 50 procent van de grond achter de achtergevelrooilijn met een maximum van 50 m² (bij een grote achtertuin oplopend tot 90 m²), goothoogte niet meer dan 3 meter en bouwhoogte niet meer dan 5 meter.

Waar het in de praktijk misgaat

De hoogte wordt anders gemeten

De bruidsschat meet hoogte vanaf het aansluitend afgewerkt terrein (art. 22.24). Het plan in Ede meet vanaf peil, en peil is daar, als de hoofdtoegang direct aan de weg grenst, de hoogte van die weg bij de hoofdtoegang plus 20 centimeter. Ligt de tuin lager dan de straat, dan geeft dezelfde aanbouw in de twee stelsels een andere hoogte. Bovendien kent het plan een goothoogte van 3 meter, die art. 22.27 niet kent. Een aanbouw van 4 meter met een goot op 3,5 meter voldoet aan 22.27, maar niet aan dit plan.

Waar het mag, is anders bepaald

Art. 22.27 vraagt om het achtererfgebied, dat begint op 1 meter achter de voorkant van de woning. Het plan in Ede vraagt ten minste 3 meter achter de voorgevellijn, en rekent het percentage over de grond achter de achtergevelrooilijn, de achterste grens van het bouwvlak. Een aanbouw naast de woning op 2 meter achter de voorgevel ligt dus wel in het achtererfgebied, maar niet waar dit plan aanbouwen toelaat.

Een aanbouw is niet overal hetzelfde soort bouwwerk

Voor de bruidsschat is een aanbouw altijd een bijbehorend bouwwerk. In een bestemmingsplan kan hij een eigen categorie zijn met eigen regels, zoals in Ede, maar sommige plannen rekenen een aan- of uitbouw tot het hoofdgebouw. Dan gelden de regels voor het hoofdgebouw, en die laten bouwen vaak alleen toe binnen het bouwvlak. Lees daarom eerst de begripsbepaling en kijk onder welk bouwregelartikel het bouwwerk valt, voordat je maten gaat vergelijken. Wat een hoofdgebouw en een bijbehorend bouwwerk in de bruidsschat precies zijn, staat op hoofdgebouw en bijbehorend bouwwerk.

Het bestemmingsplan kan zelfs route B dichtzetten

Meestal wint route B van het bestemmingsplan. Maar het bestemmingsplan bepaalt wel wat er feitelijk op een plek mag, en daarmee soms of grond als erf telt. In twee uitspraken ging het om gronden met de bestemming “Tuin - 2”, waarvan het plan bepaalde dat ze niet als erf mochten worden beschouwd. De Raad van State oordeelde dat die gronden “ook onder de Omgevingswet niet als achtererfgebied kunnen worden aangemerkt”, zodat er ook via 22.36 geen bijbehorende bouwwerken vergunningsvrij konden worden gebouwd (ABRvS 21 mei 2025, ECLI:NL:RVS:2025:2281, en ECLI:NL:RVS:2025:4539, r.o. 7.7).

Zo pak je het aan

• Toets eerst route B: voldoet het bouwwerk aan 22.27 onder a en aan 22.36? Gebruik daarbij de begrippen uit het Bbl en de meetregels van art. 22.24. Zo ja, dan ben je klaar.
• Zo nee: voldoet het wel aan de zes eisen van 22.27 onder a? Dan is route A nog open.
• Open het bestemmingsplan dat op het perceel geldt. Lees de begripsbepalingen en bepaal in welke categorie het bouwwerk valt: hoofdgebouw, aan- of uitbouw, bijgebouw, of bijbehorend bouwwerk als het plan dat begrip heeft overgenomen.
• Toets aan de bouwregels voor die categorie: bestemming, plek ten opzichte van voorgevel en bouwvlak, oppervlakte of percentage, goot- en bouwhoogte. Meet volgens de wijze van meten van het plan.
• Leg per regel vast welk begrip en welke meetregel je hebt gebruikt. Dan kan de gemeente of je opdrachtgever het nalopen.
• Past het nergens, dan is een omgevingsvergunning nodig: binnenplans als het bestemmingsplan een afwijkingsmogelijkheid heeft, anders buitenplans. Of de gemeente wil afwijken, kun je vooraf vragen met een principeverzoek.

Wanneer er ondanks een kloppende 22.36-berekening toch een vergunning nodig is, lees je in toch een vergunning nodig ondanks art. 22.36. Hoe we de berekening onderbouwen, staat op waarom klopt dit.