Voldoet je plan aan art. 22.36? Dan kan er alsnog een vergunning nodig zijn

Het misverstand: een kloppende berekening is geen vrijbrief

Artikel 22.36 van het omgevingsplan bepaalt onder welke voorwaarden een bijbehorend bouwwerk zonder omgevingsvergunning op een erf mag staan. De bekendste voorwaarde is de oppervlakte-schijvenregel over het bebouwingsgebied, maar het artikel stelt daarnaast eisen aan onder meer de hoogte, de plek op het erf en het bouwwerk zelf (op de grond, geen dakterras of balkon). Past een bouwplan binnen de schijven, dan is dus alleen de omvang in orde; de overige voorwaarden van hetzelfde artikel, en alles daarbuiten, verdienen net zo goed een toets.

In de praktijk wordt een “groen” resultaat op art. 22.36 daarom te vaak gelezen als “geen vergunning nodig, klaar”. Dat is precies de aanname die achteraf, bij een handhavingstraject of een kritische opdrachtgever, moeilijk te verdedigen is.

De twee sporen onder de Omgevingswet

Onder de Omgevingswet zijn er voor een bouwplan altijd twee aparte vragen:

• De omgevingsplanactiviteit: mag dit hier planologisch, gelet op de bestemming, de bouw- en goothoogte, het bouwvlak en de overige regels van het omgevingsplan?
• De (technische) bouwactiviteit: mag dit technisch vergunningsvrij onder het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl), gelet op constructie, brandveiligheid en de overige technische eisen?

Artikel 22.36 regelt uitsluitend de omvang binnen het eerste spoor. Een plan kan daar keurig binnen passen en toch op een van de andere onderdelen van datzelfde spoor, of op het tweede spoor, alsnog vergunningplichtig zijn.

Drie situaties waarin het wringt

• De bestemming staat het niet toe. Art. 22.36 zegt niets over wélke bestemming er op het perceel rust. Een bijgebouw dat qua oppervlak ruim binnen de vrijstelling blijft, kan alsnog stuklopen op een bestemming als Groen, Water of Agrarisch die daar geen bebouwing toelaat.
• Andere regels uit het omgevingsplan grijpen alsnog in. Een dubbelbestemming (bijvoorbeeld archeologie of een beschermd gezicht), bestemmingsspecifieke bouwregels of het tijdelijke deel van het omgevingsplan kunnen een plan alsnog vergunningplichtig maken, ook als art. 22.36 zelf ruimte laat. En de hoogte- en situeringseisen uit art. 22.36 zelf zijn net zo hard als de schijven: een berekening die alleen naar oppervlakte kijkt, mist ze.
• Het plan overschrijdt 22.36, maar de 22.27-route staat nog open. Dit is het omgekeerde geval, en minstens zo vaak gemist: past een plan niet binnen art. 22.36, dan hoeft dat nog geen omgevingsvergunning te betekenen. Artikel 22.27, onder a, biedt een tweede binnenplanse vrijstelling voor een bijbehorend bouwwerk, mits het plan aan de ruimtelijke eisen van dat artikel voldoet.

De art. 22.27-route: een tweede vrijstelling, geen vrijbrief

Artikel 22.27, onder a, vrijstelt een bijbehorend bouwwerk van de omgevingsvergunningplicht als het voldoet aan een reeks ruimtelijke eisen: onder meer situering ten opzichte van het bouwvlak, de afstand tot de perceelgrens en de maximale bouwhoogte. Voldoet een plan daaraan, dan is er geen omgevingsvergunning voor de omgevingsplanactiviteit nodig, ook als het niet binnen de schijven van art. 22.36 past.

Met andere woorden: de 22.27-route opent een deur, maar de bestemmingsregels bepalen of je er ook doorheen mag. Dezelfde toets aan de bestemming die bij een overschrijding van art. 22.36 nodig is, geldt dus ook hier.

Het tweede spoor: technisch vergunningsvrij, melding of vergunning

Ook wie planologisch helemaal rond is, heeft nog met de technische kant van het bouwen te maken. Onder het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) kent de technische bouwactiviteit drie uitkomsten:

• Technische vergunningplicht. Voor een bouwwerk met een dak geldt die onder meer als het niet op de grond staat, hoger wordt dan 5 meter, een verblijfsgebied op een tweede bouwlaag krijgt, of een dakterras of balkon heeft (art. 2.25 Bbl).
• Bouwmelding. Is er geen technische vergunning nodig, dan kan de bouwactiviteit onder gevolgklasse 1 vallen, waaronder grondgebonden woningen met hun aan- en bijgebouwen. Dan is vóór de start een bouwmelding bij de gemeente vereist.
• Vergunning- en meldingvrij. Alleen voor de vaste lijst van art. 2.27 Bbl, met onder meer dakkapellen, kozijnen en zonnepanelen.

Let op de verraderlijke gelijkenis: grenzen als 5 meter hoogte en het dakterras-verbod komen ook in art. 22.36 voor, maar dit is een juridisch aparte toets met eigen artikelen. En in alle drie de gevallen blijven de technische regels van het Bbl gewoon gelden: zonder vergunning of melding bouwen is niet zonder regels bouwen. De volledige uitleg staat bij het IPLO over de technische bouwactiviteit; welke technische eisen er inhoudelijk gelden zet de BBL Check per onderwerp op een rij.

Wat dit betekent voor een onderbouwd advies

Voor wie een klant, koper of collega-behandelaar antwoord geeft op “mag dit vergunningsvrij?”, betekent dit dat een enkele 22.36-berekening zelden het complete antwoord is. Een volledig onderbouwd advies loopt in elk geval drie stappen na, elk met het bijbehorende wetsartikel erbij:

• Past de omvang binnen art. 22.36? Zo niet: is de 22.27-route open, en staat de bestemming dat ook daadwerkelijk toe?
• Voldoet het plan aan de overige voorwaarden van art. 22.36 (hoogte, situering, op de grond, geen dakterras) én aan de rest van het omgevingsplan: bestemming, dubbelbestemmingen, het tijdelijke deel?
• Is de bouwactiviteit zelf, los van het planologische spoor, onder het Bbl technisch vergunningsvrij, meldingplichtig of vergunningplichtig?

Dat is precies waarom een 22.36-uitkomst op zichzelf nooit het eindpunt van een advies zou moeten zijn, en waarom elke stap in een verdedigbaar advies met het onderliggende wetsartikel gestaafd hoort te zijn, niet met een educated guess.