Het korte antwoord
Binnen 4 meter van de oorspronkelijke woning mag een bijbehorend bouwwerk tot 5 meter hoog zijn, maar niet hoger dan de woning zelf en niet meer dan 0,3 meter boven de verdiepingsvloer. De afstand tot de erfgrens speelt daar geen rol.
Verder dan 4 meter van de woning is 3 meter het maximum, tenzij je een schuin dak maakt. De nok mag dan hoger, volgens de formule: (afstand van de nok tot de erfgrens x 0,47) + 3 meter, met een maximum van 5 meter.
Waar de regel staat
De hoogte-eisen voor vergunningsvrij bijbouwen staan sinds 1 januari 2024 in artikel 22.36 van het omgevingsplan van je gemeente. Dat artikel hoort bij de bruidsschat: de rijksregels die bij de invoering van de Omgevingswet in elk omgevingsplan zijn gezet. Inhoudelijk zijn het dezelfde regels als die tot 2024 in bijlage II van het Besluit omgevingsrecht stonden.
Het artikel maakt onderscheid tussen twee zones: het deel van je erf binnen 4 meter van het oorspronkelijk hoofdgebouw, en alles daarbuiten. Voor elke zone gelden andere hoogtes. Een erfgrens komt in de regel pas voor in de tweede zone, in de formule voor de nok.
Binnen 4 meter van de woning: de erfgrens telt niet mee
Voor het deel van een bijbehorend bouwwerk dat op niet meer dan 4 meter van het oorspronkelijk hoofdgebouw staat, geeft art. 22.36, onder a, onder 1° drie bovengrenzen. Het bouwwerk is niet hoger dan:
- 5 meter;
- 0,3 meter boven de bovenkant van de scheidingsconstructie met de tweede bouwlaag van het hoofdgebouw, in gewone taal: 30 centimeter boven de bovenkant van de verdiepingsvloer;
- het hoofdgebouw zelf.
De laagste van de drie geldt. Bij een doorsnee rijwoning met de verdiepingsvloer op 2,7 meter boven het maaiveld komt een aanbouw dus uit op maximaal 3,0 meter. Bij een bungalow zonder verdieping valt die tweede grens weg en wordt de woning zelf de grens.
Een aanbouw of berging die binnen deze zone tegen de erfgrens staat, mag dus net zo hoog zijn als een die een meter van de grens af staat. De afstand van 4 meter wordt loodrecht vanaf de gevels gemeten (art. 22.24), zodat de zone rond een rechthoekige woning ook rechthoekig is. Hoe dat bij een woning met een eerdere uitbouw uitpakt, staat in ons artikel over de 4-meterzone.
Verder dan 4 meter: de nokformule
Staat het bouwwerk verder dan 4 meter van de woning, bijvoorbeeld een schuur achter in de tuin, dan gelden de eisen van art. 22.36, onder a, onder 2°. Tot 3 meter hoog is er niets aan de hand: een plat dak van 3 meter mag tot op de erfgrens. Wil je hoger, dan moet het bouwwerk aan alle volgende eisen voldoen:
- een schuin dak, met de dakvoet niet hoger dan 3 meter;
- de nok gevormd door twee of meer schuine dakvlakken, met een hellingshoek van niet meer dan 55 graden;
- de nok niet hoger dan 5 meter, en niet hoger dan volgt uit de formule: maximale daknokhoogte = (afstand daknok tot de perceelsgrens x 0,47) + 3.
De formule werkt met de afstand van de nok tot de dichtstbijzijnde perceelsgrens. Hoe verder de nok van de grens ligt, hoe hoger hij mag. Vanaf een afstand van ongeveer 4,26 meter bereik je de 5 meter en houdt de formule op met beperken.
Rekenvoorbeelden nokhoogte (verder dan 4 m van de woning)
Een handige manier om de formule te onthouden: 0,47 is de helling van een dakvlak van ongeveer 25 graden. De formule komt neer op een denkbeeldig dak dat op de erfgrens op 3 meter hoogte begint en met 25 graden oploopt. Je nok moet daaronder blijven. Een steiler dak mag wel, tot 55 graden, maar dan moet de nok verder van de grens af liggen.
Een tweede eis voor deze zone: het bouwwerk moet functioneel ondergeschikt zijn aan de woning. Een schuur, tuinkamer of garage is dat; een tweede woning niet. De uitzondering is huisvesting voor mantelzorg.
Deels binnen en deels buiten de 4 meter
Loopt een bouwwerk over de grens van de 4-meterzone heen, zonder binnenmuur ertussen, dan moet ook het deel binnen de 4 meter functioneel ondergeschikt zijn aan de woning (art. 22.37, eerste lid). Voor de hoogte geldt per deel de eis van de eigen zone.
Hoe meet je de hoogte bij de erfgrens?
Hoogtes worden gemeten vanaf het aansluitend afgewerkt terrein (art. 22.24, eerste lid, onder b). Een plaatselijke ophoging aan de voet van het bouwwerk telt niet mee, zodat je niet met een verhoogde tegelrand extra hoogte kunt winnen.
Voor bouwwerken op de erfgrens staat er een extra regel in het tweede lid: je meet aan de kant waar het aansluitend afgewerkt terrein het hoogst is. Ligt de tuin van je buren 30 centimeter hoger dan die van jou, dan meet je vanaf hun kant. Aan jouw kant wordt de wand dan 30 centimeter hoger dan de toegestane maat.
De andere voorwaarden van art. 22.36
Hoogte is maar een deel van de toets. Een bijbehorend bouwwerk is alleen vergunningsvrij als het ook aan de overige eisen voldoet:
- het staat in het achtererfgebied: achter de lijn op 1 meter achter de voorkant van de woning;
- het staat op meer dan 1 meter van openbaar toegankelijk gebied, zoals een stoep, straat of openbaar groen. Grenst je zijtuin aan een openbaar pad, dan mag je juist aan die kant niet tegen de grens bouwen;
- de totale oppervlakte aan bijgebouwen blijft binnen de schijven van het bebouwingsgebied;
- het staat op de grond en heeft geen dakterras, balkon of andere buitenruimte die niet op de grond ligt.
Bij een monument of in een rijksbeschermd stads- of dorpsgezicht geldt art. 22.36 niet (art. 22.38). Daar is voor een bijgebouw bijna altijd een vergunning nodig; zie ons artikel over bouwen in een beschermd dorpsgezicht.
Wat het burenrecht toevoegt
Vergunningsvrij wil zeggen dat de gemeente geen vergunning eist. Voor vergunningsvrij bouwen tegen de erfgrens heb je dus geen toestemming van de buren nodig. Het Burgerlijk Wetboek stelt wel eigen regels, los van het omgevingsplan, en die gelden ook voor een bouwwerk zonder vergunning.
Ramen binnen 2 meter van de grens
Artikel 5:50 BW: tenzij de buren toestemming hebben gegeven, mag je binnen twee meter van de erfgrens geen ramen, andere muuropeningen of balkons hebben die uitzicht geven op hun erf. Een raam in de zijwand van een tuinkamer op een meter van de grens heeft dus hun toestemming nodig. Lichtopeningen met vaste, ondoorzichtige ramen mogen wel (art. 5:51 BW).
Regenwater
Je dak moet zo zijn ingericht dat het water niet op het erf van de buren afloopt (art. 5:52 BW). Een lessenaarsdak dat naar de erfgrens afloopt, heeft dus een goot nodig die op je eigen erf afwatert.
Over de grens heen
Fundering, dakrand en goot horen op je eigen grond. Steekt er iets over de grens, dan staat het op het erf van de buren en kunnen zij verlangen dat het weg gaat. Alleen als weghalen jou onevenredig veel zwaarder treft dan hen het laten staan, kun je tegen schadevergoeding een recht vorderen om het te laten staan (art. 5:54 BW). Laat bij twijfel de erfgrens eerst uitzetten.
Technisch vergunningsvrij is iets anders
Alles hierboven gaat over de ruimtelijke kant: mag het bouwwerk hier staan. De technische kant staat in het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) en geldt ook als je geen vergunning nodig hebt, bijvoorbeeld voor constructieve veiligheid en brandveiligheid. Hoe die twee sporen zich tot elkaar verhouden, lees je in toch een vergunning nodig ondanks art. 22.36.
Snel weten wat er op jouw perceel mag
De 4-meterzone, het achtererfgebied en de oppervlakte hangen af van de vorm van je perceel en je woning. De gratis check tekent ze op de kaart voor je adres en rekent uit hoeveel vierkante meter je nog vergunningsvrij mag bijbouwen, met het wetsartikel bij elke stap. Hoe we rekenen staat op waarom klopt dit.