Waar komt artikel 22.36 vandaan?
Sinds de Omgevingswet (januari 2024) staan de landelijke regels voor het vergunningsvrij bouwen van bijbehorende bouwwerken, denk aan een schuur, garage, overkapping of aanbouw, in het zogeheten tijdelijke deel van het omgevingsplan van elke gemeente. Dit pakket landelijke regels wordt de “bruidsschat” genoemd: het Rijk heeft ze bij de invoering van de wet aan alle gemeenten meegegeven. Artikel 22.36 is daarbinnen hét artikel dat bepaalt hoeveel oppervlakte aan bijbehorende bouwwerken er zonder omgevingsvergunning mag staan.
Belangrijk om te weten: gemeenten mogen deze regels stap voor stap vervangen door eigen regels. Zolang dat niet is gebeurd, geldt artikel 22.36 in vrijwel elke gemeente in dezelfde vorm. Maar controleer per adres altijd wat er daadwerkelijk geldt.
De kern: je rekent niet met je perceel
De percentageregel van artikel 22.36 werkt niet op de oppervlakte van het perceel, maar op het bebouwingsgebied. Wie met het hele perceel rekent, komt vrijwel altijd te hoog uit, en dat is precies het soort fout dat pas opvalt als de gemeente gaat handhaven.
In de praktijk bepaal je het bebouwingsgebied zo:
- Neem de oppervlakte van het perceel (de kadastrale grens).
- Trek het voorerf eraf: de strook grond vóór de voorgevel van de woning, tot aan het openbaar toegankelijk gebied. Op het voorerf mag niet vergunningsvrij worden bijgebouwd.
- Trek het oorspronkelijke hoofdgebouw eraf: de woning zoals die ooit is vergund en opgeleverd.
Let op: 'oorspronkelijk' hoofdgebouw
Het gaat om het hoofdgebouw zoals het oorspronkelijk is gebouwd of vergund. Een aanbouw of aangebouwde garage die later is toegevoegd, of die bij de bouw al als bijgebouw gold, hoort daar niet bij. Die telt als bestaand bijbehorend bouwwerk en snoept dus juist ruimte af van wat er nog bij mag. Dit onderscheid wordt in de praktijk vaak gemist.
De schijven van artikel 22.36
Over het bebouwingsgebied gelden vervolgens cumulatieve schijven, vergelijkbaar met belastingschijven:
- 50% van de eerste 100 m² van het bebouwingsgebied,
- plus 20% van het deel tussen 100 en 300 m²,
- plus 10% van het deel tussen 300 en 900 m²,
- met een absoluut maximum van 150 m².
De uitkomst is het totale maximum aan bijbehorende bouwwerken dat er vergunningsvrij mag staan. Dat is een gecumuleerd totaal: alles wat er al staat, telt mee.
Een compleet rekenvoorbeeld
Dit is de openbare verificatiecase waarmee de rekenengine van vergunningcheck.ai is getoetst; een extern adviesbureau kwam voor dezelfde casus op exact hetzelfde eindcijfer uit.
Verificatiecase
De vier meest gemaakte fouten
- Rekenen met het perceel in plaats van het bebouwingsgebied. Levert vrijwel altijd een te hoog getal op.
- Bestaande bijgebouwen vergeten. Het maximum geldt voor alles samen, ook die oude schuur achterin de tuin.
- Het voorerf verkeerd bepalen. De strook hangt af van de ligging van de voorgevel ten opzichte van het openbaar gebied, en dat is bij hoekpercelen en afwijkende kavels lastiger dan het lijkt.
- Een aangebouwde garage als hoofdgebouw meetellen. Planologisch is die vaak een bijbehorend bouwwerk, ook als hij tegelijk met de woning is gebouwd.
Naast het “hoeveel” van artikel 22.36 gelden er ook eisen aan waar en hoe hoog er gebouwd mag worden. Daarover gaat het artikel over het voorerf, de 4-meterzone en bestemmingsvlakken.